قانون الإيجار الجديد.. حالات لجوء المالك للقضاء لإخلاء الوحدة خلال الفترة الانتقالية

تتزايد حالة الجدل المجتمعي والتشريعي حول قانون الإيجار الجديد كما تتباين المواقف بين مطالب الملاك بضرورة تصحيح الأوضاع وإعادة التوازن في العلاقة الإيجارية، وبين تمسك بعض المستأجرين بحقوقهم المستمدة من الامتداد القانوني للعقود القديمة. وفي خضم هذه النقاشات الساخنة، يظل السؤال الأهم الذي يشغل الرأي العام: متى يحق للمالك، وفقًا للقانون، أن يسترد وحدته المؤجرة خلال الفترة الانتقالية؟

قانون الإيجار الجديد

دخل قانون الايجار القديم رقم 164 لسنة 2025 حيز التنفيذ بعد تصديق الرئيس عبد الفتاح السيسي عليه 4 أغسطس 2028، ليبدأ العد التنازلي لتطبيق مرحلة جديدة تنظم العلاقة بين المالك والمستأجر بعد العقود التي تسببت في جدل كبير خلال العقود الماضية.

وتستهدف تعديلات قانون الايجار القديم تحقيق توازن عادل بين الطرفين، من خلال وضع جدول زمني لإنهاء عقود الإيجار الممتدة، وتحديد آليات واضحة للتعويض، كما أطلقت وزارة الإسكان موقعا إلكترونيا لتسجيل المستأجرين الأصليين وحصر الوحدات المؤجرة تمهيدا لتوفير بدائل أو صرف تعويضات مناسبة.

حالات إخلاء الوحدات السكنية في قانون الإيجار الجديد قبل انتهاء الفترة

من جانبه، صرّح أيمن محفوظ، المحامي بالنقض، تعليقًا على التعديلات الأخيرة المتعلقة بقانون الايجار القديم، بأن هناك حالات قانونية واضحة ومحددة تتيح للمالك اتخاذ الإجراءات القانونية لإخلاء وحدته، وذلك وفقًا لما نص عليه القانون المصري في هذا الشأن.

وأكد «محفوظ» أن «من أبرز هذه الحالات عدم سداد الإيجار، سواء الامتناع الكلي أو التأخير المتكرر، وهو ما أشارت إليه المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، والتي تُجيز للمالك طلب إخلاء العين حال إخلال المستأجر بالتزامه بسداد الأجرة أو الزيادات القانونية المنصوص عليها، خاصة بعد التعديلات الأخيرة التي وضعت حدًا أدنى للزيادة بقيمة 250 جنيهًا».

وأضاف: «من بين الأسباب الأخرى المشروعة للطرد أيضًا قيام المستأجر بإلحاق أضرار جسيمة بالعين المؤجرة، أو التأجير من الباطن دون موافقة كتابية صريحة من المالك، أو استخدام العقار في غير الغرض المتفق عليه، كاستخدام الوحدة السكنية في أنشطة تجارية بالمخالفة لشروط التعاقد».

وأشار «محفوظ» إلى أن «من الأسباب المستجدة التي أصبح الملاك يستندون إليها في طلب الإخلاء، غلق العين المؤجرة لفترات طويلة دون استخدام فعلي، أو ثبوت أن المستأجر الأصلي قد تُوفي دون وجود من له الحق في الامتداد القانوني، كعدم إقامة أحد الورثة مع المستأجر المتوفى إقامة مستقرة لمدة سنة ميلادية سابقة على الوفاة في حالة الوحدات السكنية، أو عدم اشتغال أي من الورثة بنفس المهنة التي كان يزاولها المستأجر الأصلي في حالة المحلات التجارية».

وشدد على «ضرورة التزام المالك بالإجراءات الشكلية السليمة قبل اللجوء إلى القضاء، وأهمها توجيه إنذار رسمي للمستأجر بالمخالفة أو بالمطالبة بالأجرة، قبل رفع الدعوى سواء أمام القضاء المستعجل أو الموضوعي».

واختتم «محفوظ» تصريحه مؤكدًا أن «القانون وضع ضوابط واضحة تضمن التوازن بين حقوق المالك والمستأجر، وأن التعديلات التشريعية الأخيرة تهدف إلى معالجة التشوهات التي طالما صاحبت قانون الإيجار القديم، بما يحقق العدالة للطرفين».

مدد انتقالية لإنهاء العقود في قانون الايجار القديم

والجدير بالذكر أن، قانون الايجار القديم كان قد حدد مدد انتقالية لإنهاء العقود، حيث تتضمن ما يلي:

-الوحدات السكنية تنتهي عقودها بعد 7 سنوات من تاريخ سريان القانون.

-الوحدات غير السكنية (المحلات) تنتهي عقودها بعد 5 سنوات.

-يظل للطرفين الحق في إنهاء العقد بالتراضي قبل انقضاء هذه المدد.