منذ دخوله السوق المصرية عام 2005، تحول محمد العبار إلى أحد أكبر المطورين العقاريين في البلاد، لكن رحلته ارتبطت أيضًا بنزاعات الأراضي وشكاوى الملاك وتساؤلات عن علاقته بالحكومات المتعاقبة. وخلا هذا التقرير نستعرض رحلة العبار في مصر وفق حقائق بعيدة عن المزايدات
بدأ حضور رجل الأعمال الإماراتي محمد العبار في السوق المصرية قبل أكثر من عقدين، عندما تأسست شركة إعمار مصر للتنمية في مارس 2005، خلال حكم الرئيس الأسبق حسني مبارك ورئاسة الدكتور أحمد نظيف لمجلس الوزراء.
ومن مشروع أب تاون كايرو بالمقطم، انتقلت الشركة إلى مراسي بالساحل الشمالي، ثم ميفيدا والقاهرة الجديدة والشيخ زايد والساحل والبحر الأحمر، حتى أصبحت واحدة من أكبر شركات التطوير العقاري المدرجة في البورصة المصرية.
لكن هذا الصعود لم يخلُ من الجدل؛ إذ ارتبط اسم العبار باتهامات متداولة بشأن أسعار الأراضي وعلاقته بالحكومات، إلى جانب نزاع حقيقي مع شركة النصر للإسكان حول أب تاون كايرو، ودعوى بشأن جزء من أرض مراسي، وأزمة حديثة مع عدد من ملاك المنتجع.
والفصل بين الحقائق والاتهامات يتطلب الرجوع إلى العقود والمزادات وإفصاحات البورصة والتسويات والأحكام القضائية، بدلًا من التعامل مع كل ما يُتداول باعتباره حقيقة نهائية.
عام 2005.. بداية رحلة محمد العبار في مصر
تأسست إعمار مصر للتنمية كشركة مساهمة مصرية، وقُيدت في السجل التجاري يوم 16 مارس 2005، لتبدأ عملها خلال الفترة التي شهدت توسع حكومة أحمد نظيف في جذب الاستثمارات العربية والأجنبية إلى السوق المصرية.
وبدأت الشركة في صورة شراكة بين إعمار الإماراتية ورجل الأعمال المصري شفيق جبر، قبل أن تستحوذ إعمار في 2007 على حصة شريكها المصري، لتصبح صاحبة السيطرة الرئيسية على الشركة ومشروعاتها. ثم طُرحت إعمار مصر في البورصة المصرية عام 2015.
أب تاون كايرو أول المشروعات الكبرى
كان مشروع أب تاون كايرو بالمقطم نقطة الانطلاق الأبرز للعبار في مصر، بموجب عقد أُبرم عام 2005 بين إعمار مصر وشركة النصر للإسكان والتعمير، التابعة لقطاع الأعمال العام.
وأُقيم المشروع في موقع مرتفع بوسط القاهرة، ليضم وحدات سكنية ومناطق تجارية وترفيهية وملاعب جولف، وتقدمه الشركة حاليًا باعتباره مجتمعًا متكاملًا يقع على ارتفاع يقارب 200 متر فوق مستوى سطح البحر.
ولم تكن بداية المشروع هادئة تمامًا؛ إذ تحوّل العقد لاحقًا إلى واحد من أهم النزاعات القانونية في مسيرة إعمار داخل مصر، بعد خلاف حول مدة التنفيذ ومساحة الأرض، قبل التوصل إلى تسوية عام 2019.
عام 2006.. صفقة أرض مراسي بالساحل الشمالي
في أغسطس 2006، فازت إعمار بمزاد أرض سيدي عبدالرحمن السياحية، التي أُقيم عليها لاحقًا مشروع مراسي الساحل الشمالي.
وبحسب البيانات المنشورة عن الصفقة، بلغت مساحة الأرض نحو 6.2 مليون متر مربع، وسجل إجمالي الثمن قرابة مليار و4.5 مليون جنيه، بمتوسط بلغ نحو 160.5 جنيه للمتر، وسط منافسة مع شركات تطوير مصرية أخرى.
هل حصل العبار على أرض مراسي بالأمر المباشر؟
القول إن أرض مراسي مُنحت إلى إعمار من دون مزاد لا يتفق مع البيانات المنشورة عن الصفقة؛ إذ جرى البيع عبر مزاد علني، ونافست فيه شركات أخرى.
لكن وجود مزاد لا يغلق باب النقاش الاقتصادي بشأن مدى ملاءمة السعر في ذلك التوقيت، أو الفارق الكبير بين قيمة الأرض عند التعاقد وقيمتها بعد تطوير المنطقة وارتفاع أسعار الساحل الشمالي.
وهنا يجب التمييز بين أمرين: الأول هو صحة إجراء البيع ووجود مزاد وسداد الثمن، والثاني هو تقييم السياسة الحكومية التي كانت تبيع مساحات واسعة لمطورين من أجل تنميتها. الاعتراض على السعر أو نموذج التنمية لا يمثل وحده دليلًا قضائيًا على فساد الصفقة.
كيف تحولت مراسي إلى أهم مشروعات إعمار؟
تحولت الأرض إلى منتجع سياحي وسكني متكامل يضم مجتمعات سكنية وفنادق ومارينا ومناطق تجارية وترفيهية، وأصبح المشروع أحد أشهر المقاصد العقارية والسياحية في الساحل الشمالي.
وتشير إعمار إلى أن مساحة مراسي الحالية تتجاوز 6.5 مليون متر مربع، بينما توسعت استثماراتها الفندقية داخله، ومن بينها افتتاح منتجع Address Beach Resort Marassi باستثمارات معلنة بلغت نحو 5 مليارات جنيه.
ما بعد 2011.. هل تأثرت استثمارات العبار بالثورة؟
استمرت إعمار مصر في تنفيذ مشروعاتها بعد ثورة يناير 2011، ولم يقتصر نشاط العبار على المرحلة التي سبقت الثورة.
وفي 2015، طُرحت أسهم إعمار مصر في البورصة المصرية، ما جعل الشركة خاضعة لقواعد الإفصاح والرقابة المطبقة على الشركات المقيدة، ووسّع قاعدة المساهمين بدلًا من بقائها شركة مملوكة لمساهم رئيسي واحد بصورة مغلقة.
ولا يعني القيد في البورصة أن الشركة لا يمكن أن تدخل في نزاعات أو تتعرض لانتقادات، لكنه يفرض عليها الإعلان عن القضايا والأحداث الجوهرية والنتائج المالية التي قد تؤثر في المساهمين.
أبرز مشروعات محمد العبار وإعمار في مصر
تمتد المحفظة الحالية لإعمار مصر من شرق القاهرة وغربها إلى الساحل الشمالي والبحر الأحمر، وتضم أب تاون كايرو، وميفيدا، ومراسي، وكايرو جيت، وبيل ڤي، وسول، وميفيدا جاردنز، ومراسي البحر الأحمر.
| المشروع | أبرز المعلومات |
|---|---|
| أب تاون كايرو | أول مشروعات إعمار الكبرى في مصر، وبدأ تعاقده عام 2005 بالمقطم. |
| مراسي الساحل الشمالي | أُقيم على أرض فازت بها الشركة في مزاد عام 2006، بمساحة أولية تقارب 6.2 مليون متر مربع. |
| ميفيدا القاهرة الجديدة | مجتمع سكني متكامل في شرق القاهرة، ويُعد من المشروعات الرئيسية الحالية للشركة. |
| كايرو جيت | أول مشروعات إعمار في غرب القاهرة، على مساحة تقارب 133 فدانًا، باستثمارات أُعلنت عند إطلاقه بنحو 11.5 مليار جنيه. |
| بيل ڤي | مشروع في نيو زايد على مساحة تقارب 500 فدان، وبدأت أعماله رسميًا في 2021. |
| سول | منتجع بالساحل الشمالي على مساحة تعلنها الشركة بنحو 700 فدان، بالقرب من مشروع مراسي. |
| ميفيدا جاردنز | مشروع على 500 فدان بالشراكة مع شركة ميدار بنظام المشاركة في الإيرادات، مع استثمارات مستقبلية متوقعة تبلغ 100 مليار جنيه. |
| مراسي البحر الأحمر | مشروع سياحي وسكني على مساحة 2426 فدانًا بالقرب من الغردقة، باستثمارات معلنة تقدر بنحو 900 مليار جنيه، بالشراكة مع مجموعة سيتي ستارز. |
توسع في الفنادق والسياحة
لم يقتصر نشاط إعمار مصر على بيع الوحدات السكنية، إذ تضم محفظتها مجموعة من الفنادق والمنتجعات، بينها العلمين هوتيل، وAddress Golf Resort، وAddress Beach Resort، وVida Marina Resort، إلى جانب التوسع الفندقي المنتظر في مشروع مراسي البحر الأحمر.
نزاع أب تاون كايرو.. ماذا حدث بالفعل؟
دخلت شركة النصر للإسكان والتعمير في نزاع تحكيمي مع إعمار مصر، بسبب عدم إتمام مشروع أب تاون كايرو خلال مدة الست سنوات المحددة بالعقد، إلى جانب خلاف يتعلق بنحو 216 ألف متر مربع قالت شركة النصر إنها أُضيفت إلى المشروع.
وطالبت النصر بفسخ التعاقد والحصول على تعويض بلغ مليار جنيه، ما يؤكد أن القضية لم تكن مجرد شائعة إعلامية، بل نزاعًا تعاقديًا رسميًا بين شركة حكومية وإعمار مصر.
كيف انتهى النزاع؟
توصل الطرفان في 2019 إلى تسوية، تضمنت سداد إعمار 100 مليون جنيه لشركة النصر مقابل تسوية الخلافات المتعلقة بالمساحات وأعمال الرفع المساحي، وإنهاء إجراءات التحكيم بين الطرفين.
والخلاصة هنا أن نزاع أب تاون كايرو كان حقيقيًا ومثبتًا، لكنه انتهى بتسوية تعاقدية، وليس بحكم جنائي يدين محمد العبار شخصيًا بالاستيلاء على الأرض.
دعوى ملكية جزء من أرض مراسي
شهد عام 2019 إقامة دعوى قضائية من شخص طالب بحقه في مساحة تزيد على 400 فدان داخل أرض مراسي، وهو ما أدى وقتها إلى تراجع سهم إعمار مصر وإثارة مخاوف المستثمرين.
وردت الشركة في إفصاح إلى البورصة بأن أرض المشروع مسجلة نهائيًا باسمها في الشهر العقاري، وأنها حصلت عليها من الدولة بمزاد علني، وسددت الثمن بالكامل، ووصفت المطالبة بأنها تفتقر إلى الأساس القانوني.
ما حقيقة الموقف القانوني؟
الثابت من الوثائق والإفصاحات المتاحة أن الدعوى أُقيمت بالفعل، وأن الشركة قدمت في المقابل مستندات تسجيل نهائي للأرض وأعلنت قوة موقفها القانوني.
لكن في حدود المصادر العامة التي جرت مراجعتها، لم يظهر حكم نهائي منشور يمكن الاعتماد عليه للقول إن القضاء أثبت استيلاء إعمار على الأرض، أو للقول إن جميع جوانب النزاع حُسمت بحكم نهائي لصالح أحد الطرفين.
ولذلك، لا يصح تقديم مجرد إقامة الدعوى باعتبارها دليلًا نهائيًا على أن أرض مراسي مسروقة، كما لا يصح تجاهل وجود الدعوى والاكتفاء بالقول إن كل ما أُثير كان مجرد شائعة.
أزمة ملاك مراسي في 2026
عاد اسم مراسي ومحمد العبار إلى صدارة الجدل خلال يوليو 2026، بعد شكاوى من عدد من ملاك الوحدات بشأن قيود استقبال الضيوف، وأنظمة الدخول باستخدام رموز إلكترونية، ورسوم بعض الشواطئ والمرافق، وقيمة مصروفات الصيانة.
وانتقلت الأزمة من مواقع التواصل الاجتماعي إلى ساحات القضاء، مع إقامة دعاوى تطالب بتنفيذ بنود العقود وتمكين الملاك وأسرهم وضيوفهم من الانتفاع بالمرافق والشواطئ، والحصول على تعويضات عن الأضرار التي يقول المدعون إنهم تعرضوا لها.
ما رد إدارة مراسي؟
تقول إدارة المشروع إن الضوابط تستهدف الحفاظ على الأمن ومستوى الخدمات وتقليل التكدس ومنع التأجير غير الرسمي خلال فترات الذروة.
وفي المقابل، قال بعض الملاك إن عددًا من المعلومات المتداولة مبالغ فيه، وإن المالك وأفراد أسرته المباشرين يستطيعون استخدام الشواطئ، بينما تمحور الخلاف الأكبر حول الضيوف وبعض أنواع العضويات والخدمات.
الحقيقة في أزمة الملاك
وجود شكاوى ودعاوى قضائية أمر ثابت، ولذلك لا يمكن وصف الأزمة كلها بأنها حملة شائعات.
لكن مطالب المدعين تظل ادعاءات منظورة تحتاج إلى فحص العقود واللوائح والأحكام النهائية، ولا يصح التعامل معها باعتبارها إدانة قضائية مكتملة للشركة أو للعبار قبل صدور أحكام نهائية.
هل يحظى محمد العبار بمعاملة خاصة من الحكومات؟
بدأ العبار العمل في مصر خلال عهد مبارك وحكومة أحمد نظيف، واستمر نشاطه بعد ثورة يناير، ثم توسع بصورة أكبر خلال السنوات التالية من خلال شراكات ومشروعات في شرق القاهرة وغربها والساحل والبحر الأحمر.
ويستند منتقدوه إلى حجم الأراضي والمشروعات التي حصلت عليها إعمار وعلاقاته المتكررة بالمسؤولين، باعتبار ذلك مؤشرًا على قربه من دوائر اتخاذ القرار.
لكن المشروعات لم تُبرم جميعها بطريقة واحدة؛ فأرض مراسي بيعت عبر مزاد، وأب تاون بدأ بعقد مع شركة حكومية، وميفيدا جاردنز أُبرم بنظام المشاركة في الإيرادات مع ميدار، بينما جاء مراسي البحر الأحمر في إطار شراكة استثمارية مع سيتي ستارز وبحضور الحكومة.
وعليه، فإن القول إن جميع أراضي العبار مُنحت إليه بلا مقابل أو بلا إجراءات رسمية غير دقيق، لكن من المشروع مناقشة مدى عدالة شروط بعض العقود، وتقييم الأراضي، ونصيب الدولة من العائد، ومدى حماية حق الجمهور في الوصول إلى الشواطئ.
هل توجد إدانة جنائية ضد محمد العبار في مصر؟
في حدود الإفصاحات الرسمية والمصادر القضائية والإخبارية العلنية التي راجعها التقرير، لم يظهر حكم جنائي نهائي منشور يدين محمد العبار شخصيًا في مصر بالرشوة أو الاستيلاء غير القانوني على أراضي الدولة.
المتوفر علنًا يتضمن نزاعات تعاقدية ومدنية حول التنفيذ والمساحات والملكية وإدارة المشروعات، كان بعضها محل تسويات، فيما لا يزال بعضها الآخر متداولًا أو لم يُنشر حكم نهائي بشأنه.
وعدم وجود إدانة جنائية منشورة لا يعني إعفاء الشركة من النقد أو من المسؤولية التعاقدية إذا أثبت القضاء إخلالها بحقوق العملاء، لكنه يمنع تحويل الاتهامات السياسية أو المنشورات المتداولة إلى أحكام قطعية بلا دليل.
حجم أعمال إعمار مصر حاليًا
أظهرت نتائج عام 2025 تحقيق إعمار مصر إيرادات بلغت نحو 19.8 مليار جنيه، مقابل 19 مليارًا خلال 2024، بينما انخفض صافي الربح المجمع إلى نحو 5.54 مليار جنيه، مقارنة بنحو 15.4 مليار جنيه في العام السابق، متأثرًا بارتفاع المصروفات التمويلية وعوامل أخرى.
كما أعلنت الشركة تسجيل صافي مبيعات تعاقدية بلغ نحو 176 مليار جنيه خلال 2025، مدفوعًا بالمشروعات الجديدة والتوسع في محفظتها العقارية.
وفي يونيو 2026، أعلنت إعمار مصر أن محمد العبار، بصفته العضو المنتدب، يتولى الإشراف المباشر والكامل على أعمال الشركة وعملياتها، بعد استمرار خلو منصب الرئيس التنفيذي، ما يؤكد أن دوره في مصر لا يزال تنفيذيًا ومباشرًا، وليس مجرد ارتباط تاريخي باسم الشركة.
ما الذي ثبت وما الذي لم يثبت؟
| ما يُثار | حقيقة الموقف وفق المعلومات المتاحة |
| العبار حصل على أرض مراسي بالأمر المباشر | غير دقيق؛ البيانات المنشورة تقول إن الأرض بيعت في مزاد علني عام 2006. |
| لا توجد أي مشكلات قانونية في مشروعات إعمار | غير صحيح؛ وُجد نزاع رسمي حول أب تاون ودعاوى بشأن مراسي وشكاوى من ملاك. |
| نزاع أب تاون يثبت جريمة استيلاء على الأرض | غير ثابت؛ كان نزاعًا تعاقديًا انتهى بتسوية وسداد 100 مليون جنيه. |
| القضاء أثبت أن أرض مراسي مسروقة | لم يظهر في المصادر العامة حكم نهائي منشور يثبت ذلك، بينما تؤكد الشركة وجود تسجيل نهائي للأرض. |
| شكاوى ملاك مراسي مجرد شائعات | غير دقيق؛ توجد شكاوى ودعاوى فعلية، لكن القضاء لم يحسم جميع المطالب بحكم نهائي منشور. |
| العبار غادر السوق المصرية | غير صحيح؛ يتولى الإشراف المباشر على إعمار مصر، وتواصل الشركة إطلاق مشروعات جديدة. |
التقييم النهائي لرحلة محمد العبار في مصر
رحلة محمد العبار في مصر ليست قصة رجل حصل على أرض واحدة وبنى عليها منتجعًا، بل مسار استثماري امتد منذ 2005، وعبر أنظمة سياسية وحكومات مختلفة، وتحول خلاله من مطور يبدأ مشروعًا بالمقطم إلى أحد أبرز المؤثرين في خريطة العقارات والسياحة الفاخرة في مصر.
قدمت إعمار مشروعات كبيرة غيّرت قيمة ومظهر مناطق في القاهرة والساحلين الشمالي والبحر الأحمر، وضخت استثمارات وفتحت مجالًا للنشاط الفندقي والتجاري. وفي المقابل، أثارت مشروعاتها أسئلة مشروعة عن أسعار الأراضي، ونموذج المجتمعات المغلقة، وإدارة الشواطئ، وحقوق الملاك، ومدى استفادة الدولة والمجتمع من التنمية العقارية الفاخرة.
والحقيقة لا تقع عند أحد الطرفين المتطرفين؛ فلا توجد أدلة حقيقية تسمح بوصف جميع مشروعات العبار بأنها استيلاء غير قانوني، كما لا يمكن تصوير مسيرته باعتبارها خالية من النزاعات أو المشكلات.
إنها قصة مستثمر كبير استفاد من نموذج التنمية العقارية الذي تبنته الدولة، وحقق نجاحًا تجاريًا واضحًا، لكنه واجه أيضًا خلافات تعاقدية وحقوقية حقيقية، يجب حسمها بالعقود والوثائق والأحكام القضائية النهائية، لا بالاتهامات المطلقة أو بيانات العلاقات العامة وحدها.