دخل قانون الإيجار القديم مرحلة جديدة مع تطبيق أول زيادة سنوية دورية بنسبة 15% خلال سبتمبر 2026، تنفيذًا لأحكام القانون رقم 164 لسنة 2025، وهو ما أثار تساؤلات عديدة بين المستأجرين والملاك بشأن القيمة الإيجارية المستحقة شهريًا، وكيفية احتساب الزيادة الجديدة، والأساس القانوني الذي تُحسب عليه، خاصة بعد إعادة تحديد الأجرة وفق تصنيف المناطق السكنية.
وتأتي هذه الزيادة في إطار التعديلات التي أقرها القانون لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، من خلال إعادة تحديد القيمة الإيجارية للوحدات الخاضعة لأحكامه، مع إقرار زيادات سنوية دورية، وتحديد فترة انتقالية تنتهي بعدها عقود الإيجار القديم وفقًا للضوابط القانونية المنظمة لكل نوع من أنواع الوحدات.
ولا تقتصر التساؤلات المتعلقة بالقانون على قيمة الزيادة السنوية فقط، بل تمتد إلى الفروق المالية التي قد تستحق عن فترات سابقة، وآلية سدادها، وموعد تطبيق الزيادات المقبلة، فضلًا عن المدة المتبقية لانتهاء عقود الإيجار القديم، والحالات التي يجوز فيها طلب إخلاء الوحدة قبل انتهاء الفترة الانتقالية.
قانون الإيجار القديم 2026.. كيف تُحسب الزيادة السنوية بنسبة 15%؟
نصت المادة السادسة من القانون رقم 164 لسنة 2025 على زيادة القيمة الإيجارية المحددة وفقًا لأحكام المادتين الرابعة والخامسة بنسبة 15% سنويًا بصفة دورية، بما يعني أن الزيادة تُحسب على القيمة الإيجارية القانونية التي تم تحديدها وفقًا للقانون، وليس على الأجرة الأصلية التي كان المستأجر يسددها قبل تطبيق التعديلات الجديدة.
وبناءً على ذلك، تختلف قيمة الزيادة من وحدة إلى أخرى بحسب القيمة الإيجارية القانونية المستحقة عليها، والتي تتحدد وفقًا للقواعد المقررة في القانون وتصنيف المنطقة التي تقع بها الوحدة.
فعلى سبيل المثال، إذا استقرت القيمة الإيجارية القانونية لإحدى الوحدات عند 1000 جنيه شهريًا، فإن الزيادة السنوية بنسبة 15% تبلغ 150 جنيهًا، لتصبح الأجرة الشهرية بعد تطبيق الزيادة 1150 جنيهًا.
أما إذا بلغت القيمة الإيجارية القانونية 400 جنيه شهريًا، فإن الزيادة تصل إلى 60 جنيهًا، لترتفع الأجرة إلى 460 جنيهًا شهريًا.
وفي حالة تحديد الأجرة عند 250 جنيهًا شهريًا، تبلغ الزيادة 37.50 جنيه، لتصل القيمة الإيجارية الحسابية بعد الزيادة إلى 287.50 جنيه شهريًا.
وتوضح هذه الأمثلة أن حساب الزيادة يرتبط بالقيمة الإيجارية القانونية المحددة للوحدة، وليس بقيمة الإيجار القديمة التي كان المستأجر ملتزمًا بسدادها قبل إعادة تحديد الأجرة.
الحد الأدنى للإيجار القديم بعد زيادة سبتمبر 2026
حدد القانون رقم 164 لسنة 2025 حدًا أدنى للقيمة الإيجارية للوحدات السكنية الخاضعة لأحكامه، وفقًا لتصنيف المناطق إلى متميزة ومتوسطة واقتصادية، وذلك في إطار إعادة تنظيم القيمة الإيجارية لهذه الوحدات.
ومع تطبيق الزيادة السنوية بنسبة 15% خلال سبتمبر 2026، تصبح الحسابات الخاصة بالحدود الدنيا للأجرة على النحو التالي:
-
المناطق المتميزة: الحد الأدنى 1000 جنيه شهريًا قبل الزيادة، ليصل إلى 1150 جنيهًا بعد إضافة 15%.
-
المناطق المتوسطة: الحد الأدنى 400 جنيه شهريًا قبل الزيادة، ليصل إلى 460 جنيهًا بعد الزيادة.
-
المناطق الاقتصادية: الحد الأدنى 250 جنيهًا شهريًا قبل الزيادة، ليصل إلى 287.50 جنيه بعد الزيادة.
وتظل هذه القيم مرتبطة بالحدود الدنيا المقررة قانونًا، بينما قد ترتفع الأجرة المستحقة على بعض الوحدات وفقًا للقيمة القانونية التي تحددت لها بعد تطبيق أحكام القانون.
ويُحدد تصنيف المناطق وفقًا للإجراءات التي نص عليها القانون، من خلال لجان الحصر والقرارات الصادرة عن المحافظ المختص، وليس بناءً على تقدير المالك أو المستأجر بصورة منفردة.
هل تُحسب زيادة الإيجار القديم على الأجرة الأصلية أم الجديدة؟
يُعد تحديد أساس حساب الزيادة السنوية من أبرز المسائل التي تشغل المستأجرين، خاصة في الحالات التي كانت فيها الأجرة الأصلية منخفضة للغاية، قبل إعادة تحديد القيمة الإيجارية وفقًا للتعديلات الجديدة.
والقاعدة التي قررها القانون هي احتساب الزيادة السنوية بنسبة 15% على القيمة الإيجارية المحددة وفقًا لأحكامه، وليس على القيمة الأصلية التي كان المستأجر يسددها قبل إعادة تحديد الأجرة.
فعلى سبيل المثال، إذا كان المستأجر يدفع 100 جنيه شهريًا قبل تطبيق القانون، ثم أصبحت القيمة الإيجارية القانونية للوحدة 1000 جنيه شهريًا، فإن الزيادة السنوية تُحسب على مبلغ 1000 جنيه.
وبالتالي، تبلغ الزيادة 150 جنيهًا، لتصبح الأجرة الشهرية بعد تطبيقها 1150 جنيهًا، بدلًا من احتساب نسبة الزيادة على مبلغ 100 جنيه فقط.
ويجب هنا التفرقة بين الزيادة السنوية الدورية وبين الفروق المالية المستحقة عن الفترات السابقة، إذ إن لكل منهما أساسًا مختلفًا في الحساب، وفقًا للأحكام المنظمة للعلاقة الإيجارية.
موعد الزيادة السنوية المقبلة في قانون الإيجار القديم
بعد تطبيق أول زيادة سنوية بنسبة 15% خلال سبتمبر 2026، تأتي الزيادة الدورية التالية خلال سبتمبر 2027، وفقًا لقاعدة الزيادة السنوية المنصوص عليها في القانون.
وتُحسب الزيادة المقبلة على القيمة الإيجارية السارية بعد تطبيق الزيادة السابقة، بما يعني أن الزيادة السنوية تتراكم حسابيًا على الأجرة الجديدة، وليس على القيمة الأصلية التي كان المستأجر يسددها قبل بدء تطبيق القانون.
فعلى سبيل المثال، إذا أصبحت الأجرة الشهرية 1150 جنيهًا بعد زيادة سبتمبر 2026، فإن الزيادة التالية بنسبة 15% تبلغ 172.50 جنيه، لترتفع الأجرة حسابيًا إلى 1322.50 جنيه شهريًا اعتبارًا من تطبيق زيادة سبتمبر 2027.
وتستمر الزيادة السنوية وفقًا للأحكام المقررة قانونًا خلال الفترة الانتقالية، مع مراعاة أي تعديلات تشريعية قد تصدر مستقبلًا وتؤثر في طريقة تطبيق هذه القواعد.
الفروق المالية في قانون الإيجار القديم.. كيف تُحسب ومتى تُسدد؟
من المسائل المهمة التي نظمها القانون كيفية التعامل مع الفروق المالية التي قد تنشأ نتيجة إعادة تحديد القيمة الإيجارية للوحدات، بعد انتهاء لجان الحصر من أعمالها وصدور القرارات المتعلقة بتصنيف المناطق.
ونص القانون على سداد الفروق المستحقة، إن وجدت، على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها، اعتبارًا من اليوم التالي لنشر قرار المحافظ المختص المنصوص عليه في المادة الثالثة.
وتختلف هذه الفروق عن الزيادة السنوية بنسبة 15%؛ فالفروق المالية تتعلق بتسوية المبالغ المستحقة عن فترة سابقة وفقًا للقيمة الإيجارية التي تم تحديدها، بينما تمثل الزيادة السنوية تعديلًا دوريًا للأجرة وفقًا للمادة السادسة من القانون.
ولذلك، فإن تحديد المبلغ المطلوب سداده يتطلب معرفة القيمة الإيجارية القانونية للوحدة، وتاريخ استحقاق الأجرة، والقرارات الصادرة بشأن تصنيف المنطقة، إلى جانب التحقق من وجود فروق مالية مستحقة عن الفترة السابقة.
ويُنصح المستأجرون بالاحتفاظ بإيصالات السداد والمستندات المتعلقة بالقيمة الإيجارية، ومراجعة أي مطالبة مالية للتأكد من توافقها مع الأحكام القانونية المنظمة للعلاقة الإيجارية.
هل زيادة الإيجار القديم تعني انتهاء العقد أو إخلاء الوحدة؟
لا يعني تطبيق الزيادة السنوية بنسبة 15% انتهاء عقد الإيجار القديم بصورة فورية، كما أن تطبيق الزيادة وحده لا يمنح المالك حق إخلاء الوحدة خارج الحالات والإجراءات التي حددها القانون.
وحدد القانون رقم 164 لسنة 2025 فترة انتقالية تنتهي بعدها عقود الإيجار الخاضعة لأحكامه، بواقع 7 سنوات للأماكن المؤجرة لغرض السكنى، و5 سنوات للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى، ما لم يتفق الطرفان على الإنهاء قبل ذلك.
كما حددت المادة السابعة حالات يجوز فيها طلب إخلاء الوحدة قبل انتهاء الفترة الانتقالية، من بينها ثبوت ترك الوحدة مغلقة لمدة تزيد على سنة دون مبرر، أو ثبوت امتلاك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وحدة أخرى قابلة للاستخدام في الغرض نفسه المعد من أجله المكان المؤجر.
وفي حال وجود نزاع بشأن توافر إحدى حالات الإخلاء، يتعين الالتزام بالإجراءات القانونية المقررة، ولا يكفي مجرد مطالبة المالك للمستأجر بالإخلاء لاعتبار العقد منتهيًا.
ما الذي يجب على المستأجر مراجعته بعد تطبيق زيادة سبتمبر؟
مع بدء تطبيق الزيادة السنوية، تبرز مجموعة من النقاط التي ينبغي للمستأجر مراجعتها للتأكد من صحة القيمة الإيجارية المطلوب سدادها، وفي مقدمتها:
-
التأكد من القيمة الإيجارية القانونية المحددة للوحدة بعد تطبيق أحكام القانون.
-
مراجعة تصنيف المنطقة التي يقع بها العقار، وما صدر بشأنها من قرارات رسمية.
-
التحقق من قيمة الزيادة السنوية بنسبة 15%، وطريقة احتسابها على الأجرة القانونية السارية.
-
مراجعة أي فروق مالية مطلوبة عن الفترات السابقة، والتأكد من طريقة تسويتها ومواعيد سدادها.
-
الاحتفاظ بإيصالات سداد الأجرة والمستندات التي تثبت المبالغ التي تم دفعها.
وتظل تفاصيل تطبيق قانون الإيجار القديم مرتبطة بطبيعة الوحدة، والغرض من استخدامها، وتاريخ العقد، ومدى خضوع العلاقة الإيجارية لأحكام القانون رقم 164 لسنة 2025.
وبالتالي، فإن معرفة القيمة المستحقة بصورة دقيقة تتطلب التفرقة بين الأجرة القانونية الجديدة، والزيادة السنوية الدورية، وأي فروق مالية سابقة، مع الرجوع إلى القرارات الرسمية المنظمة للحالة محل النزاع.
