بدأ تطبيق قانون الإيجارات الجديد في مصر، والذي أقره البرلمان عام 2025، بهدف تحرير العلاقة الإيجارية تدريجيًا وإنهاء أزمة العقود القديمة التي كانت تفرض قيم إيجارية منخفضة لا تتناسب مع الواقع الاقتصادي الحالي، وفقًا لما نص عليه قانون الإيجار القديم.
ويأتي تطبيق قانون الإيجارات الجديد في مصر بعد سنوات طويلة من الجدل والنقاشات بين ملاك العقارات الذين يطالبون بحقهم في استرداد ممتلكاتهم أو الحصول على قيمة إيجارية عادلة، والمستأجرين الذين يخشون من التشريد أو تحمل أعباء مالية كبيرة قد تفوق إمكانياتهم المحدودة، ومع بدء قانون الإيجارات الجديد في مصر نتعرف على المحافظات التي بدأ تحصيل الايجارات الجديدة وموعد تعميم القانون.
قانون الإيجارات الجديد في مصر
أعلن عدد من المحافظات المصرية مؤخرا نتائج الحصر الرسمي لمناطق الإيجار القديم، في خطوة مرتبطة بتنفيذ قانون الإيجارات الجديد في مصر الذي يمثل أول تطبيق فعلي للتصنيف المرتقب، وتدخل بموجب هذه النتائج تعديلات كبيرة على قيمة الإيجار لوحدات سكنية وتجارية في جميع أنحاء الجمهورية.
يعتمد القانون على تصنيف المناطق السكنية إلى ثلاث فئات رئيسية هي، المتميزة والمتوسطة والاقتصادية، استنادا إلى معايير محددة تشمل مستوى الخدمات والبنية التحتية وطبيعة المنطقة ونوعية العقارات والموقع الجغرافي وسهولة الوصول إلى المرافق الأساسية.
وتسعى الحكومة من خلال قانون الإيجارات الجديد في مصر إلى تحقيق توازن بين حقوق الملاك والمستأجرين، حيث يمنح القانون فترة انتقالية تمتد لسبع سنوات للوحدات السكنية تنتهي في الخامس من أغسطس 2032، وخمس سنوات للوحدات غير السكنية التجارية والإدارية تنتهي في الخامس من أغسطس 2030.
وخلال هذه الفترة الانتقالية، يتم تطبيق زيادات تدريجية على القيم الإيجارية بناءً على التصنيف الجديد للمناطق، مع إتاحة الفرصة للمستأجرين للتكيف مع الأوضاع الجديدة والبحث عن بدائل سكنية إذا لزم الأمر، أو التفاوض مع الملاك على عقود جديدة بعد انتهاء الفترة الانتقالية.
المحافظات التي انتهت من حصر الإيجارات القديمة
أعلنت اثنتا عشرة محافظة مصرية انتهاء لجان الحصر المشكلة بموجب قانون الإيجارات الجديد في مصر من تصنيف مناطق الإيجار السكني إلى الفئات الثلاث المحددة. والمحافظات التي أنجزت أعمال الحصر بشكل كامل وتشمل:
- المنوفية
- الفيوم
- الأقصر
- أسوان
- كفر الشيخ
- الإسماعيلية
- الجيزة
- القليوبية
- المنيا
- سوهاج
- الشرقية
- قنا
وتمثل هذه المحافظات نسبة كبيرة من الوحدات السكنية الخاضعة للإيجار القديم في مصر، حيث شملت أعمال الحصر مئات الآلاف من العقارات والوحدات السكنية والتجارية التي كانت تخضع للقوانين القديمة منذ عقود طويلة.
وشكلت كل محافظة لجانا متخصصة ضمت خبراء في التقييم العقاري ومهندسين ومسؤولين من الإدارات المحلية، قامت بجولات ميدانية شاملة لفحص المناطق السكنية المختلفة وتقييمها وفقا للمعايير المحددة في القانون.
واستغرقت عملية الحصر عدة أشهر في بعض المحافظات نظرًا لاتساع المساحات الجغرافية وكثرة العقارات الخاضعة للإيجار القديم، خاصة في المحافظات الكبرى مثل الجيزة والقليوبية التي تضم مناطق حضرية واسعة ذات كثافة سكانية عالية.
موعد تعميم إيجارات القانون القديم الجديدة
ومن المتوقع الانتهاء من أعمال الحصر في باقي المحافظات المصرية قبل شهر يناير 2026، حيث تعمل اللجان المشكلة في محافظات القاهرة والإسكندرية والبحيرة والدقهلية وباقي المحافظات على إنجاز المهام الموكلة إليها في أسرع وقت ممكن.
ويعد هذا التصنيف الأساس الذي ستُبنى عليه القيمة الإيجارية الجديدة، والتي يتم إخطار المستأجرين بها تباعا فور انتهاء أعمال الحصر في كل منطقة، مع صرف إيصالات بقيم مؤقتة في بعض المناطق إلى حين اعتماد الأرقام النهائية من الجهات المختصة والتأكد من دقة التصنيفات وعدالتها.
موعد تطبيق زيادات الإيجار القديم
وبدأت المحافظات التي أنهت أعمال الحصر في تحصيل الزيادات الإيجارية الرسمية بناءً على التصنيف الجديد الذي حدده قانون الإيجارات الجديد في مصر، حيث جاءت الزيادات على النحو التالي بحسب تصنيف كل منطقة.
فالمناطق المصنفة كـ"متميزة" والتي تشمل الأحياء الراقية والمناطق ذات البنية التحتية المتطورة والخدمات المتكاملة، يتم رفع الإيجار فيها حتى عشرين ضعفًا من القيمة الحالية، مع رصد حد أدنى للإيجار الشهري بقيمة ألف جنيه مصري، بحيث لا يقل الإيجار عن هذا المبلغ مهما كانت قيمته الأصلية متدنية.
أما المناطق المصنفة كـ"متوسطة" والتي تشمل المناطق السكنية العادية ذات الخدمات المقبولة والبنية التحتية المتوسطة، فتتراوح الزيادة فيها بين عشرة وخمسة عشر ضعفًا من القيمة الحالية، بحسب تقديرات اللجان المحلية في كل محافظة والظروف الخاصة بكل منطقة، مع رصد حد أدنى للإيجار الشهري بقيمة أربعمئة جنيه مصري.
وبالنسبة للمناطق المصنفة كـ"اقتصادية" والتي تشمل المناطق الشعبية والأحياء ذات الخدمات المحدودة التي يقطنها أصحاب الدخل المحدود، فإن الزيادات فيها أقل نسبيًا حيث تتراوح بين خمسة وسبعة أضعاف القيمة الحالية، مع مراعاة خاصة للأسر ذات الدخل المحدود ورصد حد أدنى للإيجار الشهري بقيمة مئتين وخمسين جنيهًا مصريًا فقط.
وحتى انتهاء أعمال الحصر بالكامل في باقي المحافظات التي لم تنتهِ بعد، يلزم القانون جميع المستأجرين في تلك المحافظات بدفع مبلغ 250 جنيهًا شهريًا كحد أدنى مؤقت، على أن يتم تسوية الفروق المالية لاحقًا وفق أقساط ميسرة بعد اعتماد التصنيف النهائي لكل منطقة.
وقد بدأت هذه الإجراءات الانتقالية فعليًا منذ سبتمبر 2025، حيث تم تحصيل المبلغ المؤقت لمدة ثلاثة أشهر في البداية، ثم يتم الانتقال إلى القيم الإيجارية الجديدة المحددة بناءً على التصنيف فور إعلان نتائج الحصر في كل محافظة.
كما يشمل القانون زيادة سنوية تلقائية خلال الفترة الانتقالية حتى نهايتها التي حُددت بسبع سنوات للوحدات السكنية وخمس سنوات للوحدات غير السكنية، على أن يعود العقار إلى المالك بشكل نهائي بعد انقضاء هذه المدة ما لم يتم إبرام عقد إيجار جديد بين الطرفين وفق القيمة السوقية السائدة في لحظتها. وهذه الزيادة السنوية التلقائية تهدف إلى الوصول تدريجيًا إلى القيمة السوقية الحقيقية للعقارات، مما يقلل من الصدمة المالية التي قد يواجهها المستأجرون في حال تطبيق القيمة السوقية الكاملة دفعة واحدة.
موعد إخلاء وحدات الإيجار القديم
ويمنح القانون الملاك حق طلب إخلاء الوحدة في حالات محددة قبل انتهاء الفترة الانتقالية، ومن بينها غلق الوحدة من قبل المستأجر لمدة تزيد عن عام دون مبرر قانوني أو طبي، أو إذا ثبت أن المستأجر يمتلك وحدة أخرى صالحة للاستخدام لنفس الغرض سواء كانت سكنية أو تجارية. وفي المقابل، يمنح القانون المستأجرين حق التقدم للحصول على وحدة بديلة من الدولة سواء بنظام الإيجار أو التملك، مع منح الأولوية في الوحدات البديلة للمستأجر الأصلي وأفراد أسرته المقيمين معه، وذلك في إطار مشروعات الإسكان الاجتماعي والمتوسط التي تنفذها الدولة في مختلف المحافظات.
وتنص بنود القانون على أنه بعد انقضاء الفترة الانتقالية المحددة، سيتم إلغاء القوانين القديمة التي كانت تحكم العلاقة الإيجارية منذ السبعينيات والثمانينيات، وتحديدًا القانون رقم تسعة وأربعين لسنة 1977، والقانون رقم مئة وستة وثلاثين لسنة 1981، والقانون رقم ستة لسنة 1997. وبذلك تصبح جميع العلاقات الإيجارية محكومة بالقوانين الجديدة التي تعتمد على آليات السوق الحرة وتحرير العلاقة بين المالك والمستأجر، مع ضمانات قانونية لحماية حقوق الطرفين وفق عقود واضحة ومحددة المدة والقيمة.
